Neubau als Kapitalanlage 2026 – Was KfW-55-Förderung und degressive AfA wirklich bringen

Zuletzt aktualisiert am 01.09.2026

Eine Neubauwohnung als Kapitalanlage muss sich nicht allein über die Miete rechnen. Auch Finanzierung, Abschreibung und laufende Kosten haben erheblichen Einfluss darauf, ob eine Immobilie wirtschaftlich interessant ist.

2026 kommt ein weiterer Punkt hinzu: Für förderfähige Neubauten im Effizienzhaus-55-Standard stehen wieder zinsgünstige KfW-Kredite zur Verfügung. Gleichzeitig können Kapitalanleger bei geeigneten Neubauten die degressive Abschreibung nutzen. Wir schauen uns die wichtigsten Punkte an – und rechnen sie am Beispiel einer aktuellen Neubauwohnung in Wandlitz OT Basdorf durch.

Degressive AfA: Warum ein Neubau steuerlich interessant sein kann

Wer eine Wohnung kauft und vermietet, kann den Gebäudewert steuerlich abschreiben. Für bestimmte neu gebaute Wohngebäude gibt es dafür derzeit eine besonders interessante Variante: die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Im ersten Jahr können 5 Prozent des abschreibungsfähigen Gebäudewerts angesetzt werden, in den Folgejahren jeweils 5 Prozent vom verbleibenden Restwert.

Wichtig: Nicht der komplette Kaufpreis einer Eigentumswohnung ist abschreibungsfähig – der Grundstücksanteil zählt beispielsweise nicht dazu. Ob und in welcher Höhe die degressive AfA im konkreten Fall genutzt werden kann, sollte vor dem Kauf individuell steuerlich geprüft werden.

Und was ist mit der zusätzlichen Sonder-AfA?

Neben der degressiven AfA gibt es für bestimmte Neubauten eine Sonder-AfA nach § 7b EStG. Wichtig für dieses Beispiel: KfW 55 allein reicht dafür nicht. Für aktuelle Neubauten gelten unter anderem die strengeren Anforderungen Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse (EH 40 NH) und ein Nachweis über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Die Sonder-AfA sollte deshalb nicht automatisch in die Kalkulation einer KfW-55-Wohnung einbezogen werden.

KfW 55: Der Vorteil liegt bei der Finanzierung

Die KfW-Förderung wirkt an anderer Stelle: Sie reduziert nicht unmittelbar die Steuer, sondern kann die Finanzierung günstiger machen. Für förderfähige Neubauten im Effizienzhaus-55-Standard stehen 2026 im Programm „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude" zinsgünstige Kredite von bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit zur Verfügung. Dabei richtet sich KfW 297 an private Selbstnutzer, während KfW 298 unter anderem für Kapitalanleger relevant ist.

Muss ein Teil des Kaufpreises ohnehin finanziert werden, kann ein günstiger KfW-Kredit die laufenden Finanzierungskosten gegenüber einem klassischen Bankdarlehen reduzieren. Entscheidend ist jedoch, dass das konkrete Vorhaben die aktuellen Förderbedingungen erfüllt. Relevant sind unter anderem der Zeitpunkt von Kaufvertrag, Vorhabenbeginn und Antragstellung sowie die Verfügbarkeit der Fördermittel. Die Förderfähigkeit sollte deshalb vorab mit der finanzierenden Bank geklärt werden.

Was bedeutet das konkret? Ein Beispiel aus Basdorf

In Wandlitz OT Basdorf entstehen aktuell zwölf Eigentumswohnungen im Effizienzhaus-55-Standard mit Wärmepumpe und Photovoltaik. Basdorf verfügt über einen eigenen Bahnhof der Regionalbahnlinie RB27 (Heidekrautbahn) mit Anschluss an die Berliner S-Bahn (S2) in Berlin-Karow, liegt rund 8,5 Kilometer nördlich der Berliner Stadtgrenze und ist über die Bundesstraße 109 angebunden. Im Rahmen des Ausbauprojekts i2030 ist zudem eine direkte Streckenverbindung nach Berlin-Gesundbrunnen mit zusätzlichen Haltepunkten geplant.

Eine der angebotenen 2-Zimmer-Wohnungen hat 67,71 m² und wird provisionsfrei für 372.000 Euro angeboten. Bei Kaufnebenkosten von rund 29.760 Euro ergibt sich eine Gesamtinvestition von etwa 401.760 Euro. Ob für dieses Objekt konkret eine KfW-Förderung im Programm 297/298 genutzt werden kann, ist noch nicht abschließend geklärt und sollte vor einem Kauf individuell mit der finanzierenden Bank geprüft werden.

Für eine erste, unverbindliche Kalkulation legen wir eine Nettokaltmiete von 16 Euro je Quadratmeter zugrunde. Diese Annahme dient ausschließlich der Veranschaulichung und ersetzt keine marktbasierte Mietpreiseinschätzung anhand vergleichbarer Neuvermietungen vor Ort:

Monatliche Nettokaltmiete: rund 1.083 Euro
Jährliche Nettokaltmiete: rund 13.000 Euro
Bruttomietrendite auf den Kaufpreis: rund 3,5 Prozent

Das ist die einfache Betrachtung vor Finanzierung, Steuern und laufenden Kosten. Nach den hier angesetzten nicht umlagefähigen Kosten verbleiben rechnerisch rund 989 Euro monatlich beziehungsweise knapp 11.900 Euro jährlich – rund 3,2 Prozent des Kaufpreises, weiterhin vor Finanzierung und persönlicher Steuerwirkung.

Was neben der Mietrendite für die Rechnung wichtig ist

Eine Renditezahl allein erzählt bei einer finanzierten Neubauimmobilie nicht die ganze Geschichte. Die degressive AfA kann in den ersten Jahren die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reduzieren – wie stark, hängt unter anderem vom abschreibungsfähigen Gebäudeanteil und der persönlichen Steuersituation ab.

Sofern das konkrete Bauvorhaben die aktuellen Fördervoraussetzungen erfüllt, kann ein KfW-Kredit zusätzlich die Finanzierung verbilligen. Ein Neubau bringt zudem in den ersten Jahren üblicherweise einen geringeren Instandhaltungsbedarf mit als eine ältere Bestandsimmobilie.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur „Wie hoch ist die Mietrendite?", sondern: Was bleibt nach Kosten, Finanzierung und Steuern tatsächlich übrig – und wie entwickelt sich die Investition langfristig?

Was Kapitalanleger vor dem Kauf prüfen sollten

Neben Kaufpreis und Förderung lohnt sich ein Blick auf folgende Punkte:

Miete: Ist die angesetzte Nettokaltmiete am Standort realistisch und nachhaltig erzielbar?
Laufende Kosten: Welche Kosten lassen sich nicht auf den Mieter umlegen?
Finanzierung: Wie hoch sind Eigenkapital, Zinsen und monatliche Belastung?
KfW-Förderung: Ist die konkrete Förderfähigkeit des Objekts bereits mit der finanzierenden Bank bestätigt?
Degressive AfA: Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und wie hoch ist der abschreibungsfähige Gebäudeanteil?
Sonder-AfA: Liegt tatsächlich EH 40 NH inklusive QNG vor? KfW 55 allein genügt nicht.
Langfristige Perspektive: Wie sind Lage, Vermietbarkeit und Anbindung einzuschätzen?

Förderung ist ein Vorteil – aber sie ersetzt keine gute Immobilie

Die Förderbedingungen 2026 können einen Neubau als Kapitalanlage interessanter machen – besonders die degressive AfA und, sofern die Förderfähigkeit im Einzelfall bestätigt wird, ein KfW-55-Förderkredit. Sie machen aus einer Immobilie aber nicht automatisch eine gute Kapitalanlage. Entscheidend bleiben ein angemessener Kaufpreis, eine realistisch erzielbare Miete, tragfähige Finanzierungskosten und eine langfristig gefragte Lage.

Genau deshalb lohnt sich vor dem Kauf eine individuelle Rechnung: nicht nur, was die Wohnung kostet, sondern auch, welche Einnahmen und Ausgaben tatsächlich entstehen und welchen steuerlichen Effekt die Abschreibung im persönlichen Fall hat.

Mehr zu den Eigentumswohnungen in Basdorf oder zu weiteren aktuellen Immobilienangeboten in Oberhavel finden Sie in unserer Übersicht.

Hinweis: Die dargestellten Berechnungen dienen der unverbindlichen Orientierung und stellen keine Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Steuerliche Auswirkungen und Fördermöglichkeiten hängen vom Einzelfall ab und sollten mit einem Steuerberater beziehungsweise Finanzierungsexperten geprüft werden.

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