Grundsteuer 2026 in Oberhavel: Was Eigentümer wissen sollten
Zuletzt aktualisiert am 11.06.2026Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft, und viele Eigentümer in Oranienburg und Umgebung haben ihren ersten Bescheid bereits erhalten. Aktuell wird das Thema dennoch wieder relevant: Mieter bekommen gerade ihre Nebenkostenabrechnung für 2025 – zum ersten Mal mit der neuen Grundsteuer-Position. Gleichzeitig laufen bundesweit zahlreiche Einsprüche, und vor dem Bundesverfassungsgericht ist seit Februar 2026 eine Sammelklage gegen das Bundesmodell anhängig.
Grund genug, einmal einzuordnen, was das für Eigentümer in der Region konkret bedeutet – und worauf es jetzt ankommt.
Die Reform ist angekommen – was sich konkret geändert hat
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland die neue Grundsteuer. Grundlage ist nicht mehr der alte Einheitswert, sondern der neu ermittelte Grundsteuerwert – berechnet auf Basis von Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart und Baujahr, jeweils zum Stichtag 1. Januar 2022.
Aus diesem Grundsteuerwert ergibt sich über eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag. Diesen multipliziert die jeweilige Gemeinde mit ihrem eigenen Hebesatz – und genau hier zeigen sich für Eigentümer in Oberhavel teils deutliche Unterschiede.
Hebesätze in Oberhavel: große Unterschiede zwischen den Gemeinden
Die Stadt Oranienburg hat den Hebesatz für die Grundsteuer B – also für bebaute Grundstücke wie Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser – auf 270 Prozent festgesetzt. Damit liegt Oranienburg unter dem Durchschnitt vergleichbarer brandenburgischer Gemeinden.
Im direkten Vergleich zeigt sich, wie groß die Unterschiede in der Region sein können: In Birkenwerder liegt der Hebesatz bei 410 Prozent, in Leegebruch bei 320 Prozent. Berlin setzt mit 470 Prozent noch einmal deutlich höher an. Zwei vergleichbare Immobilien können also je nach Standort eine spürbar unterschiedliche Grundsteuer auslösen – ein Aspekt, der bei der Einschätzung der laufenden Kosten einer Immobilie oft unterschätzt wird.
Was Sie konkret prüfen sollten – als Selbstnutzer oder als Vermieter
Der Grundsteuerbescheid geht immer an den Eigentümer – unabhängig davon, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird. Was daraus folgt, unterscheidet sich aber deutlich.
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst bewohnen, tragen Sie die Grundsteuer vollständig allein. Eine Nebenkostenabrechnung gibt es für Sie nicht – wichtig ist vor allem, den eigenen Bescheid zu prüfen.
Wenn Sie vermieten – etwa ein Mehrfamilienhaus oder eine einzelne Eigentumswohnung –, zahlen Sie die Grundsteuer als Eigentümer zunächst ebenfalls selbst, dürfen sie aber über die Nebenkostenabrechnung anteilig an Ihre Mieter weitergeben. Genau hier liegt der aktuelle Anlass: In den Abrechnungen für 2025, die gerade erstellt werden, taucht die neue Grundsteuer erstmals als eigene Position auf. Für Sie als Vermieter heißt das: Prüfen Sie, ob Sie den neuen – oft höheren – Betrag bereits korrekt eingerechnet haben. Sonst bleiben Sie auf der Differenz sitzen.
Für alle Eigentümer:
- Grundsteuermessbetrag und Hebesatz mit dem Messbescheid des Finanzamts abgleichen
- Bei Unstimmigkeiten: Einspruchsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe nutzen
- Noch kein Bescheid erhalten? Bei Verzögerungen wie in Oranienburg ist das kein Versäumnis – abwarten
Zusätzlich für Vermieter:
- Prüfen, ob die neue Grundsteuer korrekt und in voller Höhe in die Nebenkostenabrechnung 2025 eingeflossen ist
- Bei Differenzen: Nachforderung gegenüber Mietern fristgerecht stellen
- Eigenen Bescheid trotzdem ebenfalls prüfen – die Einspruchsfrist gilt unabhängig von der Vermietung
Grundsteuerwert ist nicht der Verkehrswert
Ein Missverständnis begegnet uns in Gesprächen mit Eigentümern immer wieder: Der im Grundsteuerbescheid ausgewiesene Grundsteuerwert wird häufig mit dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie gleichgesetzt. Beide Werte haben jedoch wenig miteinander zu tun. Der Grundsteuerwert basiert auf standardisierten Faktoren zum Stichtag 2022 und dient ausschließlich der Steuerberechnung.
Wer wissen möchte, was seine Immobilie aktuell tatsächlich am Markt wert ist – etwa weil ein Verkauf perspektivisch infrage kommt –, braucht dafür eine eigenständige Immobilienbewertung, die Lage, Zustand und aktuelle Marktentwicklung berücksichtigt. Warum diese Einschätzung gerade vor einem Verkauf eine wichtige Rolle spielt, haben wir auch in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung vor dem Verkauf beschrieben.
Fazit
Die Grundsteuerreform betrifft praktisch jeden Eigentümer – in welcher Höhe, hängt stark vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab. Wer einen Bescheid erhält, sollte ihn in Ruhe prüfen, Fristen im Blick behalten und bei vermieteten Objekten die Umlage klären. Für die Einschätzung des tatsächlichen Immobilienwerts – etwa im Hinblick auf einen möglichen Verkauf – bleibt der Grundsteuerbescheid allerdings die falsche Grundlage.